Los altos costos de la vivienda están alejando a la gente de Maryland
Un nuevo informe económico de la Oficina del Contralor dice que Maryland ha experimentado una pérdida significativa de residentes a otros estados durante más de una década, lo que no sorprende a los desarrolladores y defensores de la vivienda, pero sigue siendo un hecho que tiene implicaciones inminentes para el estado.
El informe de análisis de 78 páginas del contralor sobre “Vivienda y economía”, publicado la semana pasada, dice que entre 2010 y 2023, Maryland vio a 2,3 millones de residentes mudarse a otros estados, superando los 2 millones que se mudaron a Maryland en ese período.
Esas pérdidas fueron compensadas por el crecimiento natural de la población, con nacimientos que superaron a las muertes y un gran número de inmigrantes que se mudaron a Maryland desde países extranjeros, lo que permitió un ligero crecimiento de la población general en ese período.
El informe encontró que, de aquellos que se marchaban a otros estados, la mayoría se dirigía a estados vecinos, como Pensilvania o Virginia, o viajaban cientos de millas para construir nuevos hogares en Florida, Texas y las Carolinas.
“En los últimos años, hemos perdido un promedio neto de aproximadamente 40,000 personas al año que se van a estados con costos de vivienda más bajos y más viviendas”, declaró la contralora Brooke Lierman en el prólogo del informe de vivienda. “Esta emigración supone un lastre para nuestro mercado laboral, la producción económica y los ingresos estatales y locales”.
El temor a que los residentes abandonen el estado ha sido durante mucho tiempo una preocupación para legisladores, promotores inmobiliarios y defensores de los inquilinos. Además de confirmar la salida, el informe ofrece un análisis exhaustivo de los diversos factores que contribuyen al alto costo de vida en Maryland, que obliga a la gente a abandonar el estado en busca de opciones más económicas.
No todos se sorprendieron con los hallazgos del informe.
“Esto de alguna manera confirmó lo que esperábamos… que había una emigración significativa”, dijo Aaron Greenfield, director de asuntos gubernamentales de la Asociación de Viviendas Múltiples de Maryland.
«No diré que soy clarividente, ni que otros lo sean, pero sí creo que presentimos que era así», dijo Greenfield. «Tenemos una calamidad entre manos».
El informe sobre vivienda del contralor es parte de una serie que analiza factores específicos que afectan la economía del estado; los informes anteriores se centraron en el impacto de la inmigración o el cuidado infantil.
El informe señala que el clima de vivienda del estado no se creó de la noche a la mañana y que existe una “red compleja de factores que aumentan el costo y la complejidad de construir nuevas viviendas en Maryland, lo que resulta en una escasez crónica de viviendas”.
Algunos de estos problemas son de alcance nacional, como el aumento de los costos de construcción debido a la inflación, la escasez de materiales y mano de obra, y los aranceles. El informe afirma que Estados Unidos está sumido en una monumental crisis inmobiliaria, con precios de la vivienda en todo el país que se han disparado un 60 % desde 2019.
“Los estadounidenses han respondido a la crisis de la vivienda con los pies, mudándose a estados donde la vivienda es más asequible y abundante”, afirma el informe. “Como resultado, los estados con costos más altos y una oferta de vivienda limitada están perdiendo residentes, oportunidades económicas y fuentes de ingresos”.
Pero el informe también revela que los estados con menos regulaciones en el mercado inmobiliario tienen mayor facilidad para construir nuevas unidades, lo que reduce los costos generales. Maryland, por otro lado, es el sexto mercado inmobiliario más regulado para el desarrollo residencial.
“La vivienda es inasequible y hay políticas a nivel local y estatal que inciden en esa asequibilidad”, afirmó Greenfield.
Como los habitantes de Maryland enfrentan algunos de los costos de vivienda más altos del país, algunos deciden abandonar el estado y llevarse consigo posibles ingresos fiscales estatales.
En 2022, el ingreso bruto ajustado que salió del estado superó al ingreso bruto ajustado que entró en el estado en $2.7 mil millones. En otras palabras, mientras que 138,000 personas que se mudaron a Maryland generaron aproximadamente $7.5 mil millones en nuevos ingresos, los 164,000 residentes que se marcharon en 2022 se llevaron $10.2 mil millones en ingresos del estado.
Según el informe, entre 2010 y 2023, casi un tercio de los que abandonaron Maryland se dirigieron a Florida, y el Estado del Sol adquirió el 31% de la emigración interna neta de Maryland durante ese período.
El estado que recibe la segunda mayor proporción de emigración de Maryland es Pensilvania, con un 26%. Carolina del Norte recibió el 20% de la emigración neta en ese período, mientras que Texas recibió el 18%.
En un panel que debatió el informe el viernes, Lierman afirmó que, antes de la pandemia de COVID-19, la mayoría de las personas que abandonaban el estado eran personas mayores. Sin embargo, en los últimos años, se han ido más jóvenes.
“Estábamos perdiendo, en términos netos, personas mayores y con mayores ingresos. Quizás eran jubilados motivados por un mejor clima o impuestos más bajos”, dijo. “Pero desde la pandemia, hemos observado una nueva tendencia preocupante: estamos viendo un aumento en la cantidad de jóvenes y hogares con bajos ingresos que abandonan el estado.
“Estas personas parecen no estar motivadas por un clima más cálido —ni por un peor gobierno— en Florida”, bromeó Lierman, “sino por un menor costo de vida”.
Debates sobre política de vivienda
Cómo reducir el costo de la vivienda y al mismo tiempo apoyar a quienes actualmente tienen dificultades para vivir en el estado probablemente será un tema de discusión importante en la próxima sesión legislativa.
La conclusión del informe de que los costos de la vivienda son más bajos en los estados que tienen un mercado inmobiliario menos regulado se alinea convenientemente con los esfuerzos recientes de la administración de Moore para acelerar y alentar el desarrollo de nuevas viviendas en el estado.
Maryland enfrenta un déficit de casi 100.000 unidades de vivienda y necesita construir 590.000 nuevas unidades de vivienda para satisfacer la demanda y las proyecciones de crecimiento para 2045.
El informe señala que, para satisfacer la demanda de vivienda proyectada del estado, Maryland necesitaría aprobar 30,000 permisos de desarrollo al año. Desde 2014, Maryland solo ha permitido un promedio de 18,000 unidades al año.
El gobernador Wes Moore (D) hizo de la aceleración del desarrollo de viviendas un enfoque político en los últimos años, impulsando leyes y órdenes ejecutivas para ayudar a reducir la escasez de viviendas del estado, algunas de las cuales fueron éxitos y otras no tanto.
En septiembre, firmó una orden ejecutiva que tenía como objetivo reducir los obstáculos administrativos para nuevos proyectos de vivienda en todo el estado y acelerar el desarrollo de nuevas unidades.
Moore y el Secretario de Vivienda, Jake Day, también están evaluando la legislación para agilizar el proceso de aprobación de permisos y asegurar los derechos de adquisición para los desarrolladores.
Matt Losak, director ejecutivo de la Montgomery County Renters Alliance, dice que los esfuerzos para construir más viviendas deben ir acompañados de políticas que ayuden a los habitantes de Maryland que tienen dificultades para pagar una vivienda ahora.
“No queremos que ‘construir para salir de la crisis de vivienda’ se convierta en un mantra que, en última instancia, sea solo un espejismo”, dijo Losak. “Queremos que se acompañe de una medida adecuada de protección para los inquilinos que garantice que las personas puedan tener alquileres asequibles y predecibles, viviendas de calidad y una vivienda estable”.
Losak y otros defensores de los inquilinos apoyan políticas como los “desalojos por buena causa” y la estabilización de alquileres para ayudar a que las personas puedan vivir cómodamente alojadas en el estado, en lugar de tener que mudarse a un estado más asequible o enfrentarse a la falta de vivienda.
Por otro lado, Greenfield dice que los desarrolladores evitan los estados con políticas que consideran disuasorias y en cambio favorecen a aquellos estados menos regulados a los que los habitantes de Maryland han estado acudiendo en masa.
“La inversión se realiza en otros lugares. El riesgo de la inversión no puede soportar estas políticas en Maryland”, dijo Greenfield. “Miren Carolina del Norte, Georgia, Carolina del Sur… Florida y hay crecimiento en Texas, porque no tienen este nivel de políticas que frenan la inversión”.
