Las tendencias del mercado inmobiliario favorecen a los compradores de vivienda
Las consecuencias económicas de la guerra con Irán están elevando el costo de comprar una vivienda, incluso cuando otras tendencias del mercado inmobiliario en muchas partes del país favorecen a los compradores de vivienda esta primavera.
Los tipos de interés hipotecarios han ido en aumento desde que comenzó la guerra, ya que el alza de los precios de la energía incrementa la preocupación por una mayor inflación, lo que eleva el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años, que los prestamistas utilizan como referencia para fijar el precio de los préstamos hipotecarios.
A finales de febrero, el tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años cayó a poco menos del 6%, su nivel más bajo en más de tres años y medio. Esta semana subió al 6,46% , su nivel más alto en casi siete meses.
El conflicto también está generando mayor incertidumbre en las perspectivas económicas de Estados Unidos en un momento en que el mercado laboral está estancado.
Si bien las tasas siguen siendo más bajas que hace un año, su reciente tendencia alcista ya ha provocado una desaceleración en las solicitudes de hipotecas. Nuevos aumentos amenazan con frenar la venta de viviendas durante la que tradicionalmente es la época de mayor actividad del año en el mercado inmobiliario.
“La guerra en Irán ha complicado seriamente la temporada de compras de primavera”, dijo Joel Berner, economista sénior de Realtor.com. “Preveo que muchos compradores se desanimarán por el aumento de las tasas de interés y la creciente incertidumbre económica, y optarán por esperar en lugar de apresurarse a comprar antes de que suban las tasas”.
Quienes puedan permitirse comprar una vivienda con las tasas hipotecarias actuales esta primavera probablemente encontrarán un mercado inmobiliario más favorable que el del año pasado por estas fechas. Esto significa que tendrán mayor poder de negociación con los vendedores, quienes en muchos casos ven cómo sus propiedades permanecen sin vender durante semanas, lo que podría llevarlos a estar más dispuestos a bajar el precio inicial o a ofrecer a los compradores dinero para los gastos de cierre, reparaciones u otras concesiones para cerrar el trato, según afirman los agentes inmobiliarios.
En el área metropolitana de Dallas-Fort Worth, la bajada de los precios de venta y el aumento de la oferta de viviendas están obligando a muchos vendedores a fijar precios más competitivos para sus casas o a considerar la posibilidad de ofrecer algún incentivo para encontrar un comprador, según Matthew Crites, agente de Coldwell Banker Realty.
“Ha sido un mercado muy favorable para los compradores al comienzo del año”, dijo.
Estas tendencias ayudaron a Anne King, compradora de vivienda, a tomar una decisión acertada cuando puso sus ojos en una casa estilo rancho de tres dormitorios y dos baños en Fort Worth, cuyo precio de venta era de 275.000 dólares.
La administradora del contrato ofreció 10 000 dólares menos del precio de venta. También solicitó que el vendedor aportara 5000 dólares para los gastos de cierre. El vendedor aceptó y, posteriormente, accedió a aportar otros 12 000 dólares para reparaciones tras una inspección de la vivienda que reveló daños en el tejado.
“Por suerte para mí, el vendedor estaba en una situación en la que necesitaba vender”, dijo King, de 57 años. La compra se concretó a finales de febrero, justo antes del inicio del conflicto en Oriente Medio.
King esperaba que los tipos de interés hipotecarios bajaran aún más antes de comprar la casa, pero decidió que tenía sentido comprar cuanto antes, en lugar de arriesgarse a tener que competir esta primavera con más compradores que podrían desencadenar una guerra de ofertas, algo que ya experimentó el pasado mes de mayo cuando compró una casa adosada de dos dormitorios y dos baños en Arlington, Texas.
Ella consiguió una tasa de interés fija del 6% para su hipoteca y planea refinanciarla a una tasa más baja cuando las tasas bajen.
“Siento que hice un buen negocio con esta propiedad, y eso es lo único que importa”, dijo.
Los compradores de viviendas obtienen mayor poder de negociación.
Si bien el inventario de viviendas en venta a nivel nacional sigue siendo bajo en comparación con los estándares históricos, los listados activos —un recuento que engloba todas las viviendas en el mercado, excepto aquellas cuya venta está pendiente de finalización— aumentaron casi un 8 % en febrero con respecto al año anterior, según datos de Realtor.com.
El incremento varía en todo Estados Unidos, con el Oeste, el Medio Oeste y el Sur superando con creces al Noreste. Aun así, unas 43 de las 50 áreas metropolitanas más grandes registraron más viviendas en venta en febrero que el año anterior, con un aumento de entre el 10 % y el 38,5 % en muchos mercados, incluidos Seattle, Indianápolis, Las Vegas, Houston y Denver.
A medida que las viviendas tardan más en venderse, los precios han comenzado a bajar. El precio medio de venta disminuyó en febrero con respecto al año anterior en poco más de la mitad de las 50 áreas metropolitanas más grandes del país, incluyendo una caída de casi el 9% en Austin y Memphis, y descensos de más del 5% en Washington D.C., San Diego y Los Ángeles.
Como otra señal de que los compradores podrían tener ventaja al negociar con los vendedores esta primavera, un análisis de Redfin estima que en febrero había aproximadamente un 46 % más de vendedores que de compradores potenciales en el mercado nacional. Esto representa un aumento con respecto al 30 % registrado un año antes y constituye la mayor diferencia entre compradores y vendedores desde que se tienen registros, que se remontan a 2013, según Redfin.
Según Redfin, Miami, Nashville y Austin se encuentran entre las áreas metropolitanas donde los vendedores superan en número a los compradores.
Un mercado de compradores, si te lo puedes permitir.
El mercado inmobiliario estadounidense ha experimentado una caída en las ventas desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde los mínimos alcanzados durante la pandemia. Las ventas de viviendas usadas en EE. UU. se mantuvieron prácticamente estables el año pasado, en su nivel más bajo en 30 años. Este año, la actividad ha continuado a la baja, con descensos en enero y febrero en comparación con el mismo mes del año anterior.
Si bien el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda se ha ralentizado o disminuido en muchas áreas metropolitanas, los obstáculos para acceder a una vivienda asequible siguen siendo desalentadores para muchos aspirantes a compradores, ya que el crecimiento salarial no ha seguido el ritmo de los precios de la vivienda.
Consideremos que el precio medio de una vivienda usada vendida en febrero fue de 398.000 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Esto representa casi cinco veces el ingreso medio de un hogar. Históricamente, se consideraba que las viviendas generalmente costaban tres veces el ingreso familiar.
El reciente aumento de las tasas hipotecarias agrava ligeramente el problema de la asequibilidad. Por ejemplo, en una vivienda de 400.000 dólares cerca del centro de Dallas, con un pago inicial del 20 % y una hipoteca a 30 años al 6 %, la cuota mensual del comprador sería de unos 2.248 dólares. Con una tasa del 6,4 %, esa cuota ascendería a 2.331 dólares.
Y si bien los tipos hipotecarios siguen siendo más bajos que hace un año, lo que hace que los pagos mensuales sean más asequibles, siguen siendo mucho más altos que los promedios inferiores al 3% disponibles para los compradores de vivienda durante la mayor parte de 2020 y 2021, cuando la debilitada economía lidiaba con la pandemia del coronavirus y sus consecuencias.
Los vendedores están bajo presión.
El mercado inmobiliario se ha enfriado considerablemente desde principios de esta década, cuando las tasas hipotecarias históricamente bajas desataron una euforia que disparó los precios de las viviendas. En aquel entonces, no era raro que una casa se vendiera muy por encima del precio de venta solicitado por el vendedor tras recibir ofertas de varios compradores.
Si bien algunos vendedores siguen recibiendo múltiples ofertas, dista mucho de ser lo habitual.
Jo Chavez, agente de Redfin en Kansas City, les dice a sus clientes que desean vender su casa que probablemente no se venda de inmediato. También les aconseja que sean razonables al fijar el precio.
“Tenemos muchos vendedores que piensan: ‘Bueno, mis vecinos vendieron por tanto, así que creo que debería ponerle un precio 10.000 dólares superior’”, dijo Chávez. “Y obviamente ese no es un enfoque lógico, porque el año pasado hubo menos ventas”.
Kansas City es una de las pocas áreas metropolitanas donde el precio medio de venta no está bajando. Subió un 4,1% en febrero con respecto al año anterior, según Realtor.com. Sin embargo, el número de viviendas en el mercado se disparó casi un 20%.
Gail Sanders y su esposo, David, pusieron a la venta su casa de cuatro habitaciones y tres baños en Olathe, Kansas, a finales de febrero. Pero incluso después de organizar un par de jornadas de puertas abiertas y de rebajar el precio de venta de 535.000 a 525.000 dólares, la pareja aún no había recibido ninguna oferta al finalizar marzo.
La pareja quiere vender la casa y comprar una en otro suburbio de Kansas City, más cerca de sus tres hijos adultos y sus nietos. Pero hasta que encuentren un comprador, esos planes quedan en suspenso.
“No nos parecía justo para otra persona hacer una oferta condicionada a otra casa, y al mismo tiempo comprometernos con algo cuando no estábamos seguros de la rapidez con la que se vendería la nuestra”, dijo Gail Sanders, directora sénior de reclamaciones. “No quiero quedarme con dos hipotecas por si acaso”.
