Harris y Trump impulsan diferentes planes para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda
Millones de estadounidenses no pueden permitirse comprar una casa o alquilar un apartamento adecuado, lo que hace de la vivienda un tema central para los votantes en las próximas elecciones presidenciales.
La principal razón por la que ser propietario de una vivienda está fuera del alcance de muchos es que no hay suficientes casas en venta para equilibrar el mercado entre compradores y vendedores.
El déficit, que según algunos economistas oscila entre 1 millón y alrededor de 4 millones de viviendas, ha alimentado durante la mayor parte de la última década guerras de ofertas que impulsaron el precio de venta medio de una vivienda previamente ocupada en Estados Unidos a un máximo histórico de 426.900 dólares en junio, incluso cuando las ventas de viviendas han estado en una profunda caída durante más de dos años.
El aumento de las tasas hipotecarias también ha mantenido a muchos compradores de viviendas al margen. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años subió a un máximo de 23 años de casi el 8% a fines del año pasado, y ahora se ubica en el 6,44%.
Los inquilinos no lo han tenido más fácil. Si bien el alquiler promedio solicitado en Estados Unidos ha estado disminuyendo durante más de un año tras una ola de construcción de nuevos departamentos, sigue siendo aproximadamente un 20 % más alto que antes de la pandemia.
En este contexto, la vicepresidenta Kamala Harris y el expresidente Donald Trump han presentado propuestas que, según afirman, harán que el sueño americano sea accesible para más estadounidenses.
La campaña de Harris ha presentado una hoja de ruta detallada de políticas destinadas a ampliar el acceso a viviendas asequibles tanto para compradores como para inquilinos, que incluye ofrecer a quienes compran una vivienda por primera vez una ayuda de hasta 25.000 dólares para el pago inicial e incentivos fiscales para los constructores y fondos federales para que las ciudades aceleren la construcción. Afirma que su plan añadirá 3 millones de nuevas unidades de vivienda en los próximos cuatro años.
Trump dice que creará incentivos fiscales para los compradores de viviendas, reducirá regulaciones “innecesarias” para la construcción de viviendas y pondrá a disposición terrenos federales para la construcción residencial, aunque la plataforma de campaña no incluye detalles. Trump también afirma que reducirá los costos de la vivienda reduciendo la inflación y deteniendo la inmigración ilegal.
Dejando de lado el hecho de que muchas de las políticas de los candidatos requerirían el apoyo de una mayoría de legisladores en el Congreso, que el próximo presidente podría no tener, los economistas dicen que las plataformas de las campañas ofrecen algunas buenas ideas, pero no soluciones seguras a los problemas de larga data del mercado inmobiliario.
A continuación presentamos algunas de las ideas clave de los candidatos:
La ofensiva de Trump contra la inmigración
Trump y su campaña han vinculado repetidamente los problemas de vivienda del país con la inmigración, sugiriendo que las deportaciones masivas aliviarán la demanda de viviendas, haciendo así que la vivienda esté más disponible y sea más asequible.
El expresidente se ha centrado durante mucho tiempo en los inmigrantes indocumentados como un tema político central, pero cuando se trata de la política de vivienda, su campaña también ha señalado a los inmigrantes que también están legalmente en el país. Su compañero de fórmula, el senador de Ohio JD Vance, ha culpado a los inmigrantes haitianos que viven en su estado natal de causar un problema de vivienda.
Chris Herbert, director gerente del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, dijo en una declaración que el aumento de las tasas de interés y el aumento repentino de la demanda de viviendas durante la era de la pandemia son los culpables del aumento de los costos, no los inmigrantes.
“Si bien los inmigrantes contribuyen a la demanda general de vivienda, no se los puede culpar por el reciente aumento de los precios de las viviendas y los alquileres que se disparó en 2020 y 2021, cuando la inmigración alcanzó sus niveles más bajos en décadas debido a la pandemia”, dijo Herbert.
Jim Tobin, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dijo que las deportaciones masivas podrían empeorar el problema de la oferta porque un tercio de la fuerza laboral de la industria de la construcción de viviendas nació en el extranjero.
“Cualquier cosa que potencialmente perturbe el flujo de mano de obra extranjera a nuestra industria sería perjudicial. No hay duda al respecto”, afirmó Tobin.
Sarah Saadian, vicepresidenta senior de políticas públicas de la Coalición Nacional de Vivienda para Bajos Ingresos, dijo que las personas indocumentadas tienden a vivir en unidades superpobladas, por lo que el desalojo de solo inmigrantes en una casa no crearía una vacante real ni abordaría el dilema de la asequibilidad.
“Lo más urgente es que los salarios y los ingresos no son lo suficientemente altos para cubrir los costos de alquiler y eso realmente no tiene nada que ver con las personas indocumentadas”, dijo Saadian.
El plan de pago inicial de Harris de $25,000
Harris tiene como objetivo ayudar directamente a los compradores de viviendas brindándoles hasta $25,000 en asistencia para el pago inicial a los compradores primerizos que hayan pagado el alquiler a tiempo durante dos años.
La campaña, que afirma que el programa ayudaría a más de 4 millones de compradores primerizos y costaría 100 mil millones de dólares, dice que dicha asistencia para el pago inicial no es nueva, y señala que en 2019 casi tres cuartas partes de las hipotecas unifamiliares incluían ayuda para el pago inicial proporcionada por agencias estatales de financiamiento de vivienda.
Al igual que el plan de Trump, la propuesta de Harris podría tener consecuencias negativas en cierto modo. Los economistas advierten que introducir un incentivo para los compradores cuando la oferta de viviendas en venta sigue siendo escasa en muchos mercados podría inflar los precios, haciendo que la propiedad de una vivienda sea menos asequible. El impacto podría depender del mercado en particular.
“En Los Ángeles, una ayuda para el pago inicial de 25.000 dólares no es suficiente, pero sí lo es en Detroit”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
Aun así, si el número de viviendas en el mercado crece, la asistencia financiera tiene más sentido, porque puede asegurar a los constructores de viviendas que “habrá compradores dispuestos a comprar” las viviendas que construyan, dijo Fairweather.
El gobierno federal ha ofrecido incentivos fiscales a los compradores de viviendas en un pasado no muy lejano. En 2008, la administración Obama promulgó un crédito fiscal para quienes compran su primera vivienda de hasta 7.500 dólares, mientras el mercado inmobiliario se tambaleaba tras un desplome inmobiliario y la Gran Recesión. Esto impulsó las ventas, ya que los compradores aprovecharon el incentivo, pero el mercado inmobiliario permaneció en recesión hasta 2012.
La campaña de Trump promete hacer que la propiedad de una vivienda sea asequible para “las familias, los jóvenes y todos”, pero no ofrece detalles. Menciona que el Partido Republicano “apoyará a quienes compren una vivienda por primera vez” y afirma que reducirá las tasas hipotecarias “reduciendo” la inflación.
Sin embargo, los expertos dicen que la agenda económica general de Trump en un segundo mandato empeoraría la inflación , que cayó el mes pasado a su punto más bajo en más de tres años .
Acordado: zonificación y tierras federales
Entre las pocas cosas en las que ambos candidatos están de acuerdo: flexibilizar las leyes de zonificación y utilizar tierras federales para construir viviendas.
Trump se ha comprometido a abordar la zonificación y otras regulaciones de construcción para acelerar la producción de viviendas, aunque su plataforma no entra en detalles.
Harris propone un fondo de 40.000 millones de dólares para incentivar a los gobiernos locales, que controlan las leyes de zonificación, a agilizar sus regulaciones para reducir el tiempo que tardan los constructores en obtener la aprobación y finalización de los proyectos. Una salvedad: los gobiernos estatales y locales tienen que demostrar que están construyendo viviendas asequibles.
Ambos candidatos también han dicho, aunque de manera vaga, que están a favor de poner a disposición “porciones limitadas” o “ciertas” tierras federales para la construcción de viviendas.
El plan de Harris apunta a la iniciativa de la administración Biden en Las Vegas, donde la Oficina de Administración de Tierras vendió 20 acres con un gran descuento para que el condado de Clark construya viviendas unifamiliares que eventualmente se venderán a aquellos con un ingreso familiar anual de hasta $ 70,000.
Don Simpson, vicepresidente de la Fundación de Tierras Públicas, dijo que las leyes se establecieron hace más de 20 años para dar a las autoridades de Nevada la capacidad de comprar tierras federales a un precio inferior al del mercado para viviendas asequibles. Simpson dijo que hay otras pequeñas parcelas cerca de lugares como Barstow, California, y Boise, Idaho, donde esto podría replicarse de forma limitada.
Nicholas Irwin, profesor de la Universidad de Nevada Las Vegas, dijo que las 210 viviendas difícilmente harán mella en el déficit estimado de 75.000 unidades que necesita hoy el sur de Nevada.
“Nos falta mucho. La adquisición de más tierras federales por sí sola no va a resolver este problema”, afirmó Irwin.
